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“潜规则”购房合同交房条款暗藏猫腻

2012-1-26 08:34| 发布者: admin| 查看: 3055| 评论: 0

摘要: 近日,讲述买房故事的电视剧《蜗居》在全国热映。购房,再次成为人们生活中最为关注的话题之一。然而,房地产市场越来越火的同时,行业里的“潜规则”却一次次伤害着购房者的心。买房是老百姓生活中的大事,遇到“潜 ...
近日,讲述买房故事的电视剧《蜗居》在全国热映。购房,再次成为人们生活中最为关注的话题之一。然而,房地产市场越来越火的同时,行业里的“潜规则”却一次次伤害着购房者的心。买房是老百姓生活中的大事,遇到“潜规则”,拿起法律武器勇敢维权者有之,遗憾的是,更多的人意识不到自己被“潜规则”了,或者明知“潜规则”却选择了“退一步海阔天空”的做法。事实上,购房者的“海”并没有因此而宽阔,相反,房地产行业内的“潜规则”却“阔”了起来。
  潜规则之一  签了购房合同就合法有效

  2008年3月1日,成都市民王先生与当地某置地公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》,决定购买该公司开发的某楼盘的一套房屋,并在当日支付了首期部分购房款。然而,近日王先生经过认真比对,发现合同及补充协议里存在诸多问题,含有10余条“霸王条款”。

  比如,双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第八条第二项注明:“买受人所购房屋附带有屋顶平台(含裙楼屋面)的,买受人同意由出卖人统一分割,并由出卖人授权购买该房屋的购买人专有使用其房屋所附带的平台,对出卖人统一分割,授权其他购房人使用的平台使用权,买受人予以放弃任何权益。”王先生显然不能接受这样的条款,他说:“这些约定的内容应当由业主共同决定,开发商怎么就擅自为业主作了决定?因此,这条是无效条款。”随后,王先生向置地公司要求退房,置地公司则表示,合同是双方签订的,签了合同就表示认同条款,不能反悔,这是房地产业的“通行法则”。

  近日,王先生便将该置地公司起诉到了锦江法院,开创了四川省范围内购房人单独就商品房买卖合同部分条款的效力问题向法院起诉的先例。

  法律VS潜规则  购房合同条款违法的无效

  四川英济律师事务所律师谢国成表示:目前在商品房买卖领域仍是卖方市场,房地产开发商处于优势地位,其拟定的商品房买卖合同(包括补充协议)是格式合同,往往为了自己利益的最大化,不惜牺牲广大购房者的合法权益,在合同中出现了大量的“霸王条款”,免除开发商责任、加重购房者责任、排除购房者的主要权利,殊不知这必然违反法律、行政法规的强制性规定,应属无效。该案就是购房消费者通过诉讼的方式,单独拷问开发商格式条款效力的典型案例。

  四川省消委名誉副会长谷岩表示:购房合同中若未明确屋顶属于谁的,使用权就归全体业主共同拥有,开发商不得擅自决定。小区里的绿地、露天停车场的使用权也归全体业主所有,开发商无权过问物业方面的事。在合同中注明归开发商支配是典型的 “霸王条款”,肯定无效。

  潜规则之二 达成购房意向 定金不退

  2007年6月27日,黄先生和开发商签订了一份某楼盘《定购单》,约定黄先生购买该楼盘6楼3号商品房,并支付了定金1万元。几天后,黄先生按约定时间去开发商售楼处签订《成都市商品房买卖(预售)合同》时,才发现自己所购的房屋不是对方宣传的 “纯商务大楼”、“高智能生态型写字楼”、“纯写字楼”等,其规划用途也不是其所宣称的 “商业用楼”,而是“住宅楼”。

  黄先生知道自己买错了房子,立即找到开发商,要求退还定金,却遭到拒绝。开发商称,定金不退是购房通则。黄先生只好向法院起诉,他认为自己要买的是办公用的纯商业用房,不是住宅,而开发商却通过宣传资料和销售广告故意告知他虚假情况,诱使他作出错误的意思表示,还签订了《定购单》。因此,开发商所收定金应退还。2008年9月,成都青羊法院开庭审理了此案。

  法律VS潜规则 虚假宣传签订单 定金可全部退还

  青羊法院审理认为:开发商回避房屋含公寓用途而未如实宣传,黄先生在看了该宣传画册后,认为其定购的6楼3号房屋是商业用房,属重大误解。黄先生因重大误解与开发商签订《定购单》,系可撤销的合同。最终,法院判令撤销双方所签订的《定购单》的主张,开发商退还黄先生的1万元定金。

  潜规则之三 未办房产证 转让房屋无效

  1998年1月16日,张某与王某夫妇签订了房屋买卖协议书,决定将自己的一套拆迁安置房卖给王某夫妇,双方共同到公证处进行公证。同时,王某夫妇付清了购房款6.3万元。之后,这套房子一直未办理登记领取产权证书和产权过户手续。2006年,因房价节节攀升,张某后悔了当初的决定,提出要收回房屋,或由王某夫妇再支付10万元,否则不予办理登记领取产权证书和产权过户手续。张某抬出法律说,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条之规定:未依法登记领取权属证书的房屋,不得转让。张某称,这套房子是未依法登记领取权属证书的房屋,所以双方之间的房屋转让合同无效,而王某夫妇应退还房屋,他愿意退还购房款。王某夫妇遂将张某起诉至法院。2008年8月,成都武侯法院开庭审理了此案。

  法律VS潜规则 产权处于可期待状态 不影响转让

  武侯法院审理认为:虽然张某暂时未办理有效的房屋所有权证,但张某是确定可以取得该房屋产权证的,从权属确定层面来看与“预售商品房”一样,产权处于可期待状态。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让,一般是指自始至终都不能办理权属登记的房屋不得转让。而这套房屋不属这种情况,因此,张某将房屋转让给王某夫妇并不违反法律行政法规强制性规定,既然王某夫妇已经付清了房款,张某应根据协议约定及诚信原则让王某夫妇取得房产证。

  潜规则之四 交房日只交钥匙 拒绝看房

  2006年11月,成都一新交房小区的大门前,两个保安严守一个狭窄的过道,禁止购房者进入,即使是交清了全部房款75万元的陈小姐也不例外。“我交了40万元首付款买下这套房子,难道不看一眼就收房?”一名购房者感到不可思议。他认为,既然自己已经与开发商签订了购房合同,并交付了首付款,这房屋就已经属于他了,他想看一下自己的房屋,开发商不应该拒绝。面对购房者的质疑,开发商业务部的几名工作人员均称,是合同约定购房者不能看房的。原来,在一份合同的补充协议中有这样一个条款:买受人接收房屋钥匙的均视为接收房屋,意即:购房人在没有看房的情况下,只要接收了钥匙,那他仍然视为接收了房屋;一旦接收了房屋,那他看房后即使有异议,也只能忍气吞声,无处可诉。难怪交房当日,开发商只发钥匙,不让看房,原来是开发商担心购房者看到房屋“瑕疵”之后拒绝接收房屋,所以拒绝购房者实地看房。

  法律VS潜规则 交了钥匙没验房不算“收房”

  成都市锦江区消协相关人士认为:看房并验收,这是购房者最基本的权利,开发商不能用“霸王条款”来剥夺。《消法》规定了消费者的知情权和选择权,在购房行为中,看房是尊重购房者知情权、验收是尊重购房者选择权的体现,开发商通过人为设限,并通过霸王条款剥夺了购房者的看房权和验收权,该霸王条款与《消法》相违背,应视为无效条款,消费者有权拒绝。消协建议,购房者要明确自身权益,没有看房,没有验收,千万不能“收房”。 据《成都日报》

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